房企眼中的楼市“雷区”

[摘要]知名房地产公司扎堆回归一线城市的根本原因在于，一些三四线城市的楼市已成“雷区”。

一个月内，恒大地产已悄然砸下逾60亿在北京抢地。

4月24日，恒大旗下北京正浩置业有限公司以41.6亿元竞得北京市大兴区黄村镇0201等自住型商品房地块。

而在此前的3月28日，恒大刚以20.5亿竞得朝阳来广营地块，该地块自住房限价2.8万/平方米，为目前北京最贵自住房地块。

相比之下，对于曾集中其六成以上土地储备的三四线城市，恒大的拿地热情却不再高涨。年报显示，该公司去年新增土地储备大多位于北上广深或经济发达的一二线城市。

显然，面对低端市场越聚越高的风险、以及频频出现的“鬼城”陷阱，“离乡进城”正成为当前各大房企心照不宣的做法。

绿地集团董事长张玉良在接受腾讯财经专访时也曾表示，自2012年开始，绿地集团已基本不在三四线城市投新项目。

撤离三四线

据不完全统计，自2013年7月首次进京后，恒大地产已耗资189.45亿元斩获5宗地块，土地面积超98万平方米，总建筑面积超130万平方米。

业内人士向腾讯财经表示，恒大迫切回归一线，去年下半年开始动作频频而且志在必得，这也反映出房企对北京等一线城市的土地资源十分渴求。

中原地产研究部最新统计数据显示，北上广深等一线城市在2014年的土地出让金已突破历史纪录。四大城市今年以来的土地出让金合计高达2261.7亿元，相当于2013年全年的43%。平均楼面价更是创下8632元/平方米的历史新高价。

其中，房企对于一线城市的居住类用地竞的争最为激烈，平均地价已经突破1.1万元，与2013年同期的6760元相比上涨了64.1%。

来看一起最直观的案例。据媒体报道，日前广州天河区出让的广州油制气厂住宅地块，总起拍价高达60 .6463亿元，并最终由广州市城实投资有限公司以61.5亿元竞得，折合楼面均价10140元/平方米。而仅在三年前，该地块曾以总起始价29.62亿元挂牌出让，却无人问津最终流拍。

但与一线城市火爆抢地形成鲜明对比的是，不少房企正逐步退出三四线城市乃至部分二线城市。

统计数据表明，今年前3个月，国内10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较，一线城市购地金额的占比猛增24个百分点，而二线城市的占比大幅下滑了28个百分点，三四线城市占比则微增4个百分点。

中原地产分析师张大伟指出，标杆房企重回一线城市的动作，表明后市该板块仍值得看好；尽管这样的扎堆会再度推高地价酝酿风险，但相比目前三四线城市已经暴露的巨大问题，一二线城市的状况还是要好很多。

“雷区”出逃

事实上，对于很多三四线城市，房企的退出动作用“出逃”来形容或许更为贴切。谁也不知道，下一个鄂尔多斯般的“鬼城”将发生在何地，避免“踩雷”无疑是退出的最大动力。

在位于长三角腹地的常州市，最近就掀起了一场房价降价潮，而带头的竟是两大巨型房企雅居乐和九龙仓。

据了解，今年3月初，雅居乐宣布旗下常州雅居乐星河湾豪华公寓的售价，一次性从每平方米人民币1.1万元降至了7000元，降价幅度相当于打六折。随后，距离该项目不远的九龙仓年华里也宣布大幅降价，此前均6000元/平方米左右的房源，均价直降至5000元/平方米。

分析人士指出，九龙仓在2010年拿下上述项目用地时，其楼板价就已高达3342元/平方米，当时业内均认为这个项目要卖到8000块以上，如今却几乎是亏本出售。

值得注意的是，雅居乐和九龙仓的两个楼盘均位于常州楼市库存量极大的新北区。由于过去的两年里，常州新城区楼盘集中放量，已经造成大量商品房积压且无人入住。在美国一家网站通过卫星图片评出的12座中国“鬼城”中，常州和鄂尔多斯均榜上有名。

类似的情形还发生在其他三四线城市当中。位于北方辽宁的营口市，以开发鲅鱼圈旅游区及沿海产业基地而热闹一时，但时至今日，营口前几年的房产大跃进正带来巨大的后遗症。

有数据显示，营口鲅鱼圈内至少有50个楼盘在售，总体开发面积已超过1000万平方米，甚至不乏万科、嘉里建设、佳兆业和中南建设等大盘房企的身影。但由于供应远远超出需求，这些项目的销售均遇到了很大困难，即便开发商和地方政府给出一系列优惠仍无济于事。

万科副总裁毛大庆在此前的一个非公开场合曾披露一组数据，如果以“商品住房千人年开工套数”为指标来衡量地方楼市的健康程度，对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20-25仍然是安全的；但在过去的3年里，很多二线城市已经出现严重透支现象，排在前列的有如呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，其他如沈阳为49，西安为38，贵阳为37。三四线城市的数据更为恐怖，营口近3年的平均值高达93.3，已经到了不可理喻的程度。

新区开发之痛

对于部分三四线城市的楼市风险形成根源，业内人士大多指出，主要还是城市发展速度和吸引外来移民能力的不匹配。

有意思的是，美国网站披露的12座中国“鬼城”无一例外全是新开发区，包括鄂尔多斯康巴什新区、呼和浩特清水河县新区、内蒙古巴彦淖尔、内蒙古二连浩特、郑州市郑东新区、河南鹤壁市新区、河南信阳新区、辽宁营口市、常州市新城区、江苏镇江丹徒、湖北十堰东部新城区以及昆明的呈贡新区等。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

“有些地方政府很简单地认为只要开发了就会有人来住，往往忽略了公告配套服务、产业资源的建设，导致最后出现空城鬼城。”一位多年从事房地产的业内人士向腾讯财经表示，相比之下，一线城市无论是在就业、教育、医疗等方面都具有较大优势，对流动人口的吸附力远非三四线城市可比，房企开发的风险自然也相对较小。

实际上，对于今后国内房地产市场的发展方向，业内普遍认为在城镇化的大背景下，三四线城市仍有较大的空间，但资源会更多地集中于吸附人口能力强的城市。

任志强(微博)也指出，未来哪一个城市GDP增长速度最快，土地供应量最少，人口集中度最高，房企去那个地区赚钱就最多，相反，房企去人口往外迁移的城市风险都很大。（腾讯财经卢肖红 发自深圳）